În vreme ce pachetele de măsuri propuse de guvern promit să echilibreze deficitul bugetar, mediul de afaceri mizează pe reducerea birocrației și a întârzierilor provocate de blocajele administrative.
Într-un interviu exclusiv acordat redacției noastre, Constantin Sebeșanu, Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă – FIDES, face o analiză a sectorului construcțiilor rezidențiale, de birouri și spații logistice, în contextul implementării unei legislații noi – OUG31/2025 – care ar trebui să responsabilizeze funcționarii instituțiilor publice, asigurând păstrarea celor 500.000 de locuri de muncă angrenate în industrie.
SPS: Domnule Sebeșanu, la ultimul nostru dialog ne-ați indicat o variantă inedită pentru acumularea de sume substanțiale la bugetul de Stat, printr-o companie publică imobiliară, ce ar putea prelua în portofoliu un număr mare de clădiri administrative, pentru a le gestiona eficient, ca într-un model de business privat.
Astăzi, discutăm despre un alt subiect, și anume debirocratizarea și digitalizarea procedurilor pentru sfera imobiliară. Așa că am să vă întreb direct: de ce i-ar interesa pe români acest subiect, câtă vreme industria Dumneavoastră e considerată una greu accesibilă?
CS: Este o întrebare bună și vă mulțumesc pentru sinceritate.
Am să vă răspund foarte sincer și foarte scurt: pentru că toate activitățile umane, începând cu locuirea și mergând până la educație, sănătate, activități profesionale de orice fel, au nevoie de spații amenajate. Prin urmare, domeniul imobiliar este esențial pentru noi toți. Pe de altă parte, acest sector antrenează, pe orizontală, o mulțime de alte industriii: proiectare, execuție, materiale de construcții, consultanță, finanțare, amenajări interioare, design, mobilier, rețele de utilități și multe altele.
Vorbim, deci, despre un ecosistem integrat, în care activează circa o jumătate de milion de români, adică peste 10% din mediul privat.
În plus, să nu uităm că toate aceste investiții și toată această muncă generează venituri substanțiale pentru bugetul de Stat. În concluzie, cu toții suntem afectați, direct sau indirect, de bunul mers al acestei industrii.
SPS: Să începem cu locuințele, pentru că ele sunt cele mai aproape de interesul majorității populației.
CS: Aici nu vorbim doar de statistici, ci și de un real interes la nivel european, fapt confirmat prin politici publice și declarații.
Iar subiectul e cu atât mai relevant în România, unde ritmul construcțiilor din ultimii ani s-a situat în cea mai mare parte a orașelor țării sub nivelul cererii, fapt ce ar putea duce în următorii ani la crize sociale greu de gestionat. Vă dau doar un exemplu, clar și măsurabil: indicatorul procentului persoanelor care trăiesc în case supraaglomerate.
Suntem pe ultimul loc în Europa, iar tendințele negative se accentuează.
Media europeană este de 16.8% pentru anul 2023 în timp ce pentru România același indicator este de 40%. Or, pentru a putea asigura necesarul de oferte, discutăm despre nevoia de predictibilitate în acest domeniu.
La acest capitol, Banca Mondială, una dintre cele mai importante instituții de finanțare, analiză și consultanță la nivel internațional, trage un semnal de alarmă în Raportul Business Ready 2024:
"Înainte de a solicita o autorizație de construire, antreprenorii din România trebuie să obțină avize separate și verificări ale documentației proiectului lor, petrecând în medie peste patru luni cu acest proces. În multe orașe, avizele pre-construire reprezintă sursa celor mai mari întârzieri în procesul de autorizare a construcțiilor."
SPS: Cum impactează această realitate industria în care activați?
CS: Domeniul nostru necesită planuri de afaceri pe perioade lungi, sume blocate din resurse proprii sau finanțări bancare, echipe mari de juriști, arhitecți, proiectanți, executanți și furnizori.
În lipsa unor termene clare, totul se dă peste cap, impactând pe toată lumea, ca într-un domino. Legislația de până acum impunea obligații doar dezvoltatorilor, dar nu și responsabilități pentru autorități.
Dar să ne gândim că orice întârziere declanșează un lanț de consecințe: reconfigurarea creditelor, creșterea dobânzilor, costuri suplimentare cu toate etapele proiectului, amânări peste amânări.
Finalitatea este dezastruoasă: vorbim de afaceri blocate sau chiar abandonate, de insolvențe sau chiar falimente, de explozia prețurilor finale și de reducerea severă a încasărilor Statului pe toate dimensiunile fiscale: taxe pe muncă, pe profit, pe dividende, pe proprietate, TVA și multe altele.
SPS: La ce schimbări vă așteptați, o dată cu aplicarea prevederilor Ordonanței 31, adoptate de Guvernul României în această primăvară?
CS: OUG 31 este primul act normativ care încearcă să corecteze aceste probleme sistemice care blochează industria, mai ales în București.
Ordonanța introduce pentru prima dată obligația autorităților de a răspunde în termene precise și stabilește consecințe în caz de nerespectare. Astfel, autoritățile trebuie să răspundă în maximum 30 de zile, având dreptul să ceară clarificări o singură dată, după care sunt obligate să emită o decizie fundamentată.
Dacă nu respectă termenul, se aplică fie aprobarea tacită, fie sancțiuni pentru funcționarii responsabili. Această măsură este extrem de utilă pentru că impune o responsabilizare reală.
SPS: Dar nu este riscantă aprobarea tacită, într-un domeniu sensibil și cu importanță pentru siguranța locuirii?
CS: Ați sesizat corect, avizarea tacită prezintă și beneficii, dar și potențiale probleme. Pe de o parte, elimină blocajele artificiale și obligă administrațiile să respecte termenele. Iar asta nu doar în ajutorul industriei noastre, ci și al clienților finali, al circuitelor economice, al comunităților locale și al Statului.
Pe de altă parte, dacă un proiect prost fundamentat nu primește observații sau clarificări la timp, în lipsa unei respingeri sau a unor ajustări, el poate fi implementat în forma inițială, chiar dacă există detalii discutabile de ordin urbanistic.
Ceea ce este rău și pentru noi, ca industrie, din punct de vedere al percepției. Totuși, este important de subliniat că problemele structurale majore nu pot trece prin acest mecanism, deoarece avizele tehnice (de exemplu, cele de siguranță sau ISU) rămân obligatorii. Așadar, riscul poate ține doar de nuanțe estetice, nicidecum de structură. Prin urmare, nu discutăm de niciun pericol pentru beneficiari.
Esența este ca planificarea investițiilor în acest sector să poată fi corelată cu timpii necesari procedurilor administrative. Altfel, toată lumea va avea de suferit.
SPS: Aveți exemple concrete cu privire la aceste riscuri?
CS: O mulțime chiar, dar vi-l redau pe cel mai recent din zona de Nord-Est a României: un proiect planificat în amănunt pe doi ani, cu toate documentele stabilite și puse pe circuit, a fost blocat timp de cinci ani, fără ca primăria responsabilă să emită autorizația de construire.
Între timp, dezvoltatorul a renunțat complet, iar proiectul s-a desființat. Nu mai vorbesc de problemele privind birocrația reglementărilor: avizele sunt interdependente și nu se pot obține în paralel. Astfel, dacă unul expiră, întreg procesul se reia, ceea ce presupune alte întârzieri în cascadă, alte pagube pentru tot circuitul economic.
Dincolo de impactul pentru multe afaceri și locurile de muncă aferente, pagube serioase are și Statul român, care nu mai încasează taxe substanțiale.
SPS: Ce beneficii estimați că vor avea românii din această simplificare sau clarificare legislativă?
CS: Prin aplicarea prevederilor OUG 31, costurile din lanțul de producție vor fi reduse prin eliberarea autorizațiilor la timp și prin eliminarea perioadelor lungi de incertitudine. Practic, dacă un proiect nu mai este blocat ani de zile, costurile de finanțare, de resurse umane și de management se reduc considerabil.
În medie, economiile ar putea ajunge la aproximativ 10% pe an din costurile totale, iar cum un proiect rezidențial durează în general 2–3 ani, aceasta se traduce într-o reducere cumulată de până la 30%.
Aceste economii se vor reflecta parțial și în prețul final al locuințelor, deoarece un dezvoltator care își reduce costurile de finanțare poate oferi un preț mai competitiv. În plus, creșterea ofertei de apartamente, ca urmare a autorizării mai rapide, va echilibra piața și va pune presiune pe scăderea prețurilor.
Ar însemna acces mai rapid la locuințe noi, edificate pe o piață mai competitivă, cu oferte mai multe și mai variate, deci inclusiv cu oferte de finanțare mai bune, câtă vreme banca estimează riscuri mai mici pentru viitorul imobil ipotecat, adică prețuri mai mici și mai stabile, precum și prețuri la chirii mai reduse.
SPS: Este acest prin pas o șansă reală pentru debirocratizare?
CS: Cu siguranță, da. Debirocratizarea poate salva peste jumătate de milion de locuri de muncă, asigurând premisele unei predictibilități reale.
Peste tot în lume se spune că, acolo unde vedem macarale, acolo există dezvoltare, potențial pentru investitori. De aceea nu putem ignora această nevoie a întregii societăți.
Plus că responsabilizarea decidenților și a funcționarilor va putea fi și un exemplu de bune practici pentru alte instituții.
Comentează