Premium
Anul 2022 a fost un an record pentru piaţa investiţiilor imobiliare, volumul total al investiţiilor s-a ridicat la 1,26 miliarde de euro, cu un avans de 39% faţă de anul precedent, arată compania de consultanţă pentru domeniul imobiliar Crosspoint Real Estate.
”Pe parcursul unui 2022 tumultuos, marcat de instabilitate politică şi economică la nivel global, piaţa imobiliară românească a fost supusă unei serii de încercări, unele sectoare atingând noi performanţe, în timp ce altele s-au străduit să se adapteze la schimbări care nu mai par să fie temporare. Anul 2023 a început într-o notă temperat-optimistă, cu o abordare generală guvernată de prudenţă şi decizii de business bine gândite. Valul de concedieri din industria Tech, care a început la sfârşitul anului 2022 în SUA, începe să ajungă în Europa, dar amploarea ramificaţiilor sale este încă necunoscută. Prăbuşirile din sistemul bancar american, incidente aparent izolate până acum, au declanşat temeri că unda de şoc creată de colapsul băncilor americane ar putea afecta Europa. În plus, problemele recente ale unor bănci europene au pus şi mai multă presiune asupra investitorilor. Contrar tuturor aşteptărilor, 2022 a fost un an record pentru piaţa investiţiilor imobiliare. Volumul total al investiţiilor s-a ridicat la 1,26 miliarde de euro, cu un avans de 39% faţă de anul precedent. Piaţa a înregistrat o creştere constantă pe parcursul primelor nouă luni, care a fost stimulată şi mai mult în al patrulea trimestru de cea mai mare tranzacţie a anului: achiziţionarea de către Paval Holdings a portofoliului de birouri al CA Immo pentru 377 milioane euro. Aceasta nu numai că a dus ponderea investiţiilor interne la aproape jumătate din totalul activităţii pentru 2022, dar a poziţionat compania românească drept unul dintre principalii proprietari de birouri din ţară”, arată datele companiei.
Si sectorul de birouri şi-a menţinut poziţia de prim beneficiar al investiţiilor, tranzacţiile cu active de birouri atingând o valoare de 812,7 milioane euro în 2022. În ciuda provocărilor reprezentate de hibridizarea muncii de birou tradiţionale, investitorii din România au continuat să favorizeze clădirile de birouri înaintea altor clase de active. Astfel, tranzacţiile de retail au reprezentat mai puţin de un sfert din totalul investiţiilor, cu aproape 285 de milioane de euro, în timp ce investiţiile industriale deţin doar o pondere de 7% din total, cu aproximativ 90 de milioane de euro. În mod similar cu 2021, sectorul public a fost prezent pe piaţa de investiţii cu trei achiziţii de mici dimensiuni în Cluj-Napoca şi Bucureşti.
Pentru primul trimestru din 2023, activitatea investitorilor şi-a menţinut ritmul, cu un volum total de investiţii de 149,6 milioane euro, un avans de 73% faţă de primul trimestru din 2022. Într-o manieră oarecum necaracteristică, segmentul industrial a devansat clădirile de birouri în ceea ce priveşte ponderea în totalul activităţii investiţionale, cu 43,4% (65 milioane euro) faţă de 30,6% (45,8 mil. EUR), urmat de hoteluri (18,3 milioane euro), achiziţii ale sectorului public (12 milioane euro) şi retail (8,5 milioane euro).
Atât în 2022, cât şi în T1 2023, Bucureştiul a înregistrat peste jumătate din investiţii (888 milioane euro, respectiv 74,8 milioane euro). "Pe lângă stabilitatea pieţei şi varietatea produselor, un alt motiv pentru care interesul investitorilor s-a îndepărtat de oraşele regionale în ultimii ani este faptul că blocajele în dezvoltare cauzate de pandemie au dus la un număr limitat de proprietăţi de calitate disponibile pentru vânzare. O serie de noi dezvoltări anunţate pe pieţele regionale urmează să fie initiate în 2023 şi să creeze oportunităţi suplimentare de investiţii în anii următori", spune Ilinca Timofte, head of Research, Crosspoint Real Estate.
La finalul lunii martie 2023, stocul de birouri din Bucureşti era de 3,75 milioane de metri pătraţi, cu 123.000 mp în şapte clădiri de birouri livrate în 2022 şi alţi 42.000 mp în două clădiri adăugaţi în primul trimestru din 2023. Cu puţin peste 67.000 mp care urmează să fie livraţi pentru restul anului 2023, pipeline-ul limitat pentru următoarele 24 de luni este, pe de o parte, o adaptare a pieţei la scăderea cererii şi, pe de altă parte, o consecinţă a blocajelor planurilor urbanistice zonale. Oferta continuă să fie puternic corelată cu cererea, cele mai multe proiecte noi fiind localizate în zona central-vestică şi în centrul oraşului.
”După o creştere semnificativă a cererii în 2021, care a indicat o revenire rapidă la volumele de dinaintea pandemiei, activitatea de închiriere din 2022 a stagnat, cu volum al închirierilor aproape identic cu cel înregistrat cu un an înainte, de puţin peste 309.000 mp. Cu toate acestea, cererea a rămas puternică, cu cererea noua deţinând o pondere de 62% în totalul închirierilor. Deşi există un inventar semnificativ de spaţii de birouri disponibile pentru subînchiriere în Bucureşti, doar un număr mic de companii au optat pentru această alternativă, rezultând un total de 3.400 mp de spaţii de birouri subînchiriate pe parcursul anului. Relocările, care au reprezentat 24% din cererea totală, au continuat să se orienteze către clădiri de înaltă calitate situate în zone uşor accesibile”, arată datele companiei.
Activitatea totală de închiriere pe piaţa de birouri din Bucureşti în T1 2023 a înregistrat o scădere de 30% faţă de anul anterior, până la 45.419 mp, cu un grad de absorbţie net de aproximativ 25.000 mp, din care 74% reprezintă relocări. În plus, în primele trei luni nu s-au înregistrat pre-închirieri, chiar şi în condiţiile unui pipeline limitat pentru perioada următoare.
"Adoptarea modului de lucru hibrid în 2020 şi 2021 a fost determinată în principal de restricţiile impuse de pandemie. Cu toate acestea, faptul că angajatii au continuat să aleagă scheme alternative de lucru chiar şi după ce restricţiile au fost ridicate în 2022, sugerează că este din ce in ce mai probabil ca această abordare să fie o soluţie pe termen lung sau chiar permanentă. Ca urmare, câţiva chiriaşi importanţi, în principal din sectoarele tech si financiar, au optat pentru reducerea dimensiunii birourilor lor spre sfârşitul anului 2022 şi începutul anului 2023. În plus, companiile de dimensiuni medii îşi subînchiriază o parte din spaţiile de birouri pe care le ocupă. Aceşti factori pot contribui la o nouă creştere a ratelor de neocupare, care se află deja pe o tendinţă de creştere", punctează Ilinca Timofte, Head of Research, Crosspoint Real Estate. În prezent, rata de neocupare a spaţiilor vacante din Bucureşti rămâne ridicată, la peste 11%.
Chiar dacă companiile din domeniul tehnologiei au fost primele care au adoptat munca de acasă şi munca hibridă, acestea şi-au menţinut prima poziţie în topul celor mai active industrii pe piaţa închirierilor de birouri, cu o pondere de 36% din totalul activităţii de închiriere în 2022 şi de 34% în T1 2023, urmate la distanţă de sectorul Energie şi Industrie, cu o pondere de 14% în 2022 şi de 19% în T1 2023.
Pentru piaţa rezidenţială din Bucureşti, presiunea inflaţionistă puternică din 2022 a fost cea mai evidentă. Inflaţia a crescut constant pe tot parcursul anului, atingând un vârf de 16,8% la sfârşitul lunii noiembrie, ceea ce a dus la o creştere a dobânzii de referinţă la 7,57% pentru ROBOR 3M şi de 5,6% pentru IRCC. În pofida promulgării mult-aşteptatei legi care prevede scăderea ratei TVA la 5% pentru locuinţele cu o valoare de până la 700.000 lei (aproximativ 140.000 euro), creşterea preţurilor nu a putut fi compensată în totalitate doar de această schimbare pozitivă. Din nefericire, măsura a fost de scurtă durată, modificările aduse legii reducând suma maximă pentru care se aplică cota de TVA de 5% la 600.000 lei, începând cu 1 ianuarie 2023. În plus, creşterea costurilor cu materialelele de construcţii a persistat, iar conflictul dintre Rusia şi Ucraina a avut un impact şi mai mare asupra lanţurilor de aprovizionare. Comportamentul consumatorilor a fost, de asemenea, afectat de conflict, care a cauzat o atitudine pasivă, similară cu cea din primele luni ale pandemiei COVID-19. În plus, amânarea PUZ-urilor din Bucureşti a creat incertitudine în rândul dezvoltatorilor şi va duce la întârzieri în livrări în anii următori. Pentru 2023, în condiţiile în care se aşteaptă ca rata inflaţiei să scadă (proiecţiile BNR o plasează la 7% în T4 2023), este de aşteptat ca ratele mai mici ale dobânzilor să revigoreze interesul cumpărătorilor spre sfârşitul anului.
2022 a fost un an fără succes pentru programul "Noua Casa". Pentru prima dată de la instituirea programului, bugetul de 1,5 miliarde de lei nu a fost cheltuit în totalitate, rata de absorbţie a fondurilor fiind de 90%. În plus, Banca Naţională a României recomandă o pauză în program pe termen mediu, din cauza riscului de credit substanţial pe care îl prezintă programul pentru bugetul de stat. În prezent, programul se va derula şi în 2023, în aceleaşi condiţii şi cu acelaşi buget ca şi în 2022.
Efectele numeroaselor provocări asupra sectorului rezidenţial din Bucureşti vor începe să fie mai clare în următoarele 24 de luni. Numărul total de autorizaţii de construire eliberate în 2022 a fost cu 22% mai mic decât cu un an înainte. În ianuarie-februarie 2023, în zona Bucureşti-Ilfov au fost eliberate doar 459 de autorizaţii de construire, cu 42% mai puţine decât în primele două luni din 2022. În prezent, numărul de unităţi noi preconizate a fi livrate în 2023 este de aproximativ jumătate, comparativ cu livrările efectuate în 2022.
Conform INS, în 2022 au fost livrate 73.332 de locuinţe noi la nivel naţional, dintre care 21.328 de unităţi noi au fost livrate în Bucureşti şi Ilfov, în scădere cu 3% faţă de anul precedent.
”La nivel de cerere, din fericire, incertitudinile legate de situaţia geopolitică s-au estompat destul de repede, iar cererea şi-a păstrat un nivel sănătos pe tot parcursul anului 2022. Cu toate acestea, creşterea s-a înregistrat, în principal, pe piaţa din Bucureşti, unde vânzările au înregistrat un avans de 10,7% faţă de anul precedent. La nivel naţional, vânzările anuale au scăzut cu 4,18%, toate marile pieţe regionale înregistrând scăderi, de la -3,42% în Braşov, la -8,76% în Timiş şi până la -17,55% în Cluj”, mai arată raportul.
În primul trimestru al acestui an, cererea pare să fi ajuns totuşi din urmă provocările stabilite pentru piaţa rezidenţială din Bucureşti pe parcursul anului 2022: în perioada ianuarie-martie a acestui an, în capitală au fost tranzacţionate doar 10.146 de unităţi, în scădere cu 21,6% faţă de T1 2022. De altfel, scăderea a fost înregistrată şi în restul României, unde vânzările au coborât cu peste 24%. Mai mult, doar şase judeţe au înregistrat mici creşteri în numărul tranzacţiilor cu apartamente în T1 2023, 11 judeţe înregistrând scăderi de peste 30% faţă de anul anterior, printre care Cluj (-35,9%), Timiş (-34,8%) şi Ilfov (-34%). În 2022, preţul mediu al unităţilor rezidenţiale noi din Bucureşti a avut un ritm anual de creştere de doar 7%, la 1.858 euro/mp net, în timp ce preţurile unităţilor vechi au avansat cu doar 1%, la 1.579 euro/mp net.
Primul trimestru din 2023 a înregistrat o stagnare a preţurilor pentru unităţile noi, care au atins nivelul 1.866 euro/mp net la sfârşitul lunii martie, în timp ce preţurile unităţilor vechi au scăzut până la aproximativ 1.500 euro/mp net, parţial ca urmare a presiunii adăugate de urmările cutremurului din Turcia şi Siria, care au intensificat îngrijorările legate de siguranţa clădirilor vechi din capitală. Creşterea costului vieţii şi ratele ridicate ale dobânzilor din 2022 au dus la o cerere mai mare decât în anii precedenţi pentru închirierea de apartamente. În consecinţă, chiriile au crescut în medie cu 15% în 2022 comparativ cu anul precedent.
”Având în vedere circumstanţele economice actuale, un număr tot mai mare de dezvoltatori iau în considerare trecerea la proiecte rezidenţiale built-to-rent şi sunt dispuşi să exploreze această oportunitate în anii următori. În timp ce vânzările de apartamente din Bucureşti păreau să nu fie afectate de vârfurile inflaţiei şi ale ratelor dobânzilor pe parcursul anului 2022, interesul cumpărătorilor s-a estompat spre sfârşitul anului şi a continuat să scadă şi în primul trimestru din 2023, iar dezvoltatorii au început să ia în considerare PRS (Private Rented Sector) ca "plan B" sau plasă de siguranţă în cazul în care cererea de achiziţii va scădea în viitor”, mai arată compania.
În ceea ce priveşte segmentul industrial, creşterea a continuat să fie puternică şi în 2022. La sfârşitul lunii martie 2023, stocul industrial total a ajuns la 6,52 milioane mp, cu livrări noi de 560.000 mp în 2022 şi 162.000 mp în T1 2023, din care aproape 60% au fost înregistrate în Bucureşti. Expansiunea pieţei, determinată de pandemie, va persista şi în 2023, cu un pipeline de peste 500.000 mp. Cel mai important, în anticiparea livrării autostrăzii A7 în 2024-2025, dezvoltatorii prospectează extinderea în Nord-Est, cea mai slab dezvoltată zonă industrială a ţării, unde se aşteaptă livrări de aproximativ 100.000 mp în 2023.
Activitatea totală de închiriere (excluzând contractele de închiriere pe termen scurt) pe piaţa industrială a atins un nivel record de 939.560 mp în 2022, în creştere cu 48% faţă de anul precedent, din care doar 17% au fost reînnoiri şi renegocieri de contracte. Jumătate din cerere s-a concentrat în Bucureşti, în timp ce 30% din spaţiile închiriate au fost localizate în zona de sud/sud-est şi 13% în vest/nord-vest.
În primul trimestru al acestui an, au fost închiriaţi 147.600 mp de spaţii industriale, ceea ce reprezintă o scădere a cererii cu 15% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Chiriaşii au favorizat până acum pieţele regionale faţă de Bucureşti, care a înregistrat doar 43% din cerere în primele trei luni din 2023.
Scumpirea energiei şi a materialelor de construcţii a dus la o creştere a chiriilor pentru spatii industriale. În Bucureşti, nivelul chiriilor a urcat la 4 euro/mp, în timp ce în restul ţării chiriile au ajuns la o medie de 3,9 euro/mp. Având în vedere caracterul nespeculativ al dezvoltării spaţiilor industriale din România, ratele de neocupare rămân scăzute, la 4,5%-5%, atât în Bucureşti, cât şi la nivel naţional.
Piaţa terenurilor din Bucureşti a asistat la o reluare a apetitului din partea majorităţii jucătorilor de pe piaţă, în pofida incertitudinii legate de anularea/suspendarea planurilor urbanistice zonale şi a războiului din Ucraina, în afară de şocul iniţial simtit imediat după conflagraţie. Cu toate acestea, la nivel naţional, piaţa terenurilor a înregistrat o scădere a cererii în 2022, la fel ca şi piaţa rezidenţială. Per total, numărul tranzacţiilor cu terenuri a crescut cu 27,5% în Bucureşti, dar a scăzut cu peste 15% în restul ţării comparativ cu 2021.
Contrar estimărilor iniţiale, investitorii nu s-au mutat în zonele limitrofe din Ilfov pentru a evita situaţia incertă a autorizaţiilor din Bucureşti. În schimb, fie au ales să aştepte ca situaţia să se clarifice, fie şi-au continuat achiziţiile atunci când preţurile terenurilor erau favorabile. Din acest motiv, activitatea pe piaţa terenurilor din Ilfov a fost relativ stagnantă în 2022, cu o uşoară scădere de aproape 2% faţă de anul precedent. Cu toate acestea, anularea planurilor urbanistice zonale a avut unele repercusiuni pe piaţa din capitală, dezvoltatorul spaniol Gran Via anunţându-şi ieşirea din România şi citând situaţia actuală a planificării în Bucureşti ca fiind cauza plecării. Toate acestea par să fie mai evidente după primele trei luni ale anului 2023, când tranzacţiile cu terenuri au înregistrat o scădere de 30% comparativ cu primul trimestru din 2022 în Bucureşti şi de 44,6% în Ilfov.
Cele mai mari tranzacţii cu terenuri din Bucureşti si Ilfov în 2022 au totalizat peste 200 m EUR. Similar cu 2020 şi 2021, preţurile terenurilor au continuat să înregistreze o rată de creştere mai mare decât a celorlalte sectoare imobiliare şi peste rata inflaţiei. Pentru 2023, evoluţia pieţei terenurilor din Bucureşti depinde în mare măsură de rezolvarea problemelor legate de blocarea PUZ-urilor. Având în vedere creşterea rapidă a pieţei industriale din ultimii ani, principalii jucători de pe piaţa industrială îşi vor continua planurile de expansiune prin achiziţii de terenuri, atât în Bucureşti/Ilfov, cât şi la nivel naţional.
Fondată în 2005, Crosspoint Real Estate oferă atât servicii de tranzacţionare şi consultanţă pentru domeniul imobiliar, cât şi solutii financiare necesare marilor investitori, pentru toate tipurile de proprietăţi: birouri, retail, industrial, terenuri, hoteluri şi rezidenţial. Crosspoint Real Estate este asociatul internaţional Savills în România, una dintre cele mai mari companii de real estate la nivel mondial, fondată în 1855 – cu venituri de peste 2,15 miliarde lire generate în 2021.
