Criza locuirii accesibile nu mai este de mult timp o temă rezervată marilor capitale occidentale. Ea a devenit o realitate europeană generală, cu implicații sociale și economice profunde, inclusiv în zona centrală și răsăriteană.
De aceea, Comisia Europeană a lansat un plan ambițios pentru a interveni într-un domeniu considerat până recent un apanaj exclusiv al deciziei la nivel național. Instituția a lansat, la finalul anului trecut, Planul european pentru locuințe accesibile, un pachet de măsuri menit să tempereze criza prin mobilizarea, în total, a 43 de miliarde de euro în investiții.
Paradoxul românesc
România se află, însă, într-o poziție paradoxală: deși e într-o criză severă a accesibilității, cu indicatorii structurali ce indică vulnerabilități serioase, decidenții politici par să ignore această realitate dură.
În acest context, într-o opinie pentru Ziarul Financiar, Sergiu Oprescu, președintele Federației Europene Ipotecare introduce o notă de prudență, alături de semnalul de alarmă lansat către autorități.
Semnalul Federației Europene Ipotecare
Conform expertului, România are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Europa, dar una dintre cele mai scăzute ponderi ale creditului ipotecar în PIB. Acest „paradox românesc” poate reprezenta o reală vulnerabilitate: „România nu este încă în situația de criză severă [...] avem încă timp să prevenim apariția unui dezechilibru sistemic între venituri, prețuri și credit” spune Oprescu.
Acesta vorbește despre o „fereastră de oportunitate”: creșterea veniturilor și spațiul de dezvoltare a creditului ipotecar pot fi transformate într-un motor de modernizare, dar numai dacă sunt integrate într-o strategie coerentă. Mesajul său este clar: problema nu este dacă presiunile vor apărea, ci dacă România va ști să le anticipeze, ele fiind inevitabile.
Riscurile unui blocaj imobiliar
Dacă dezechilibrele se accentuează, efectele nu vor fi doar imobiliare. Un blocaj al pieței, precum cel ale cărui semne le vedem deja, înseamnă: scăderea tranzacțiilor și reducerea mobilității forței de muncă, diminuarea investițiilor în construcții, presiune pe sistemul bancar, accentuarea polarizării sociale, extinderea zonelor periferice cu infrastructură deficitară.
În acest context, locuirea nu mai este doar o problemă de confort, ci una de competitivitate socială și economică. Orașele în care tinerii nu își permit să locuiască devin orașe care își pierd capitalul uman.
Ce spune mediul de afaceri din România
Declarațiile lui Constantin Sebeșanu, Președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă - FIDES, conturează două perspective complementare: una din interiorul pieței imobiliare, care întâmpină dificultăți legislative și birocratice, și alta, ca efect, din zona finanțării și a stabilității sistemice.
Conform acestuia, locuirea accesibilă nu se rezumă la „locuințe ieftine”. Conceptul presupune ca o gospodărie să poată accesa o locuință adecvată fără ca rata lunară sau chiria să depășească un prag sustenabil din venituri. În momentul în care costurile locuirii depășesc 40% din venit, vorbim deja despre o presiune severă asupra bugetului familial.
România, campioană negativă la supraaglomerare
Dacă la nivel de prețuri România se apropie de epicentrul unei crize, asemeni marilor economii vestice, indicatorii de calitate a locuirii sunt alarmanți. Peste 40% dintre români trăiesc în locuințe supraaglomerate — cel mai ridicat nivel din Europa, comparativ cu o medie în UE de aproximativ 16–17%.
Supraaglomerarea nu este doar o statistică tehnică; ea reflectă lipsa de spațiu adecvat, presiune socială, limitări educaționale și dezechilibre urbane. Acesta este punctul în care România nu mai poate invoca doar „probleme de convergență economică”, ci trebuie să discute despre calitatea locuirii ca problemă de politică publică.
Provocări legislative majore
Scăderea de 30% a tranzacțiilor de pe piața locală în 2025 nu este doar o cifră statistică, ci dovada că modificarea regimului TVA a nimicit pur și simplu segmentul de mijloc al pieței, pentru că mulți clienți s-au aglomerat în a putea încheia tranzacții pe vechiul procent, mai mic, lăsând finalul de an cu foarte puține vânzări. Apoi, începutul lui 2026 ne indică o realitate dură: o scădere de 25% la nivel național a vânzărilor de unități individuale în luna ianuarie, față de anul precedent.
Legea Nordis a lovit rapid și puternic, în primul rând în dezvoltatorii serioși, care vor să o respecte. Iar motivul e că este inaplicabilă, în absența preciziei utilizării avansurilor, a unei proceduri clare privind preapartamentarea și a desemnării autorităților ce pot verifica și aplica sancțiuni.
Finalmente, asta înseamnă că, dincolo de problemele pentru mediul privat, Statul va încasa mult mai puține taxe, în urma blocării tranzacțiilor, fapt cu atât mai grav în actualul context bugetar.
Ce înseamnă, de fapt, locuire accesibilă?
Locuirea accesibilă nu se rezumă la „locuințe ieftine”. Conceptul presupune ca o gospodărie să poată accesa o locuință adecvată fără ca rata lunară sau chiria să depășească un prag sustenabil din venituri. În momentul în care costurile locuirii depășesc 40% din venit, vorbim deja despre o presiune severă asupra bugetului familial.
În Europa, unul din zece cetățeni se află în această situație. Creșterea accelerată a prețurilor la locuințe și a chiriilor, combinată cu ofertă insuficientă și proceduri administrative greoaie, a transformat accesul la locuire într-o problemă structurală.
Comentează