Peste 2.000 de clădiri din București sunt vulnerabile la un cutremur major, iar realitatea pieței imobiliare reflectă din plin acest risc. Interdicții legale, lipsa finanțării prin credit, scăderea prețurilor și reticența cumpărătorilor au transformat apartamentele din blocuri cu risc seismic într-o categorie greu vandabilă și tot mai devalorizată.
Datele oficiale ale Primăriei Municipiului București și Administrației Municipale pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS) conturează un peisaj îngrijorător:
● 362 de imobile sunt încadrate în clasa de risc seismic I (pericol public),
● 373 de imobile în Rs II,
● 116 în Rs III,
● iar alte 1.542 de clădiri necesită intervenție urgentă (categoria „U”).
În ciuda acestor cifre, în ultimele trei decenii au fost consolidate doar 30 de clădiri, deși estimările specialiștilor indică peste 20.000 de imobile vulnerabile doar în Capitală.
________________________________________
Noua realitate: restricții, vânzări lente și prețuri în scădere
Începând cu februarie 2024, legislația interzice închirierea locuințelor situate în clădiri clasificate Rs I. Măsura afectează direct randamentele investiționale, reduce cererea și accentuează decalajele între segmentul de locuințe sigure și cel vulnerabil.
Conform unui studiu realizat de Particulari.ro, iată diferența dintre un bloc fără risc și unul cu Rs I:
Viteza vânzării:
● Imobil fără risc: apartamentul se vinde în medie în 28 de zile (≈ 1 lună)
● Imobil Rs I: timpul mediu crește la 104 zile (≈ 3 luni și jumătate)
Puterea de negociere:
● Fără risc: reducerea medie la negociere este de ~5 %
● Rs I: reducerea medie ajunge la ~18 %, de peste trei ori mai mare
Prețul final pe metru pătrat (zone centrale):
● Fără risc: ≈ 2.250 €/m²
● Rs I: ≈ 1.480 €/m² – cu aproximativ 34 % mai puțin
________________________________________
Pe scurt, un apartament dintr-un bloc cu bulină roșie:
● se vinde de patru ori mai lent
● se negociază de trei ori mai dur
● costă cu o treime mai puțin pe m² față de unul dintr-o clădire sigură, din aceeași zonă
________________________________________
De ce se vând greu și ieftin?
● Lipsa finanțării prin credit ipotecar – Patru dintre cele mai mari instituții financiare din România au reguli interne care interzic acordarea de credite garantate cu imobile Rs I. Tranzacțiile trebuie realizate exclusiv cu numerar.
● Asigurare deficitară – Polița obligatorie PAD nu acoperă complet clădirile încadrate în clasa I de risc. Unele companii refuză complet emiterea de polițe pentru acestea.
● Interdicția de închiriere – A eliminat cererea de la o categorie semnificativă de cumpărători (în 2023, ~22 % dintre tranzacțiile din zonele centrale erau de tip „buy-to-let”).
● Percepția publică – Conform unui sondaj recent, 82 % dintre bucureșteni consideră că orașul nu este pregătit pentru un seism major.
________________________________________
Studiu de caz: impact concret asupra prețurilor
București, Cotroceni:
● Apartament Rs I, 32 m² – listat timp de 4 ani, cu preț coborât de la 30.000 € la 25.000 €, nevândut
● Imobil similar, fără risc – vândut în 43 de zile pentru 43.000 €
________________________________________
Instrumente pentru cumpărători
Particulari.ro – prima și, deocamdată, singura platformă imobiliară din România cu filtru dedicat „Risc seismic”, plasat discret lângă opțiunea standard „loc de parcare”.
Un singur clic elimină instant toate anunțurile din blocuri neexpertizate sau clasificate Rs I–III, oferind transparență esențială în procesul de decizie.
(Filtrul „Parcare” rămâne complet funcțional pentru cei interesați de locuri sub-/supraterane și este compatibil cu selectorul de risc.)
________________________________________
Recomandări din studiu
● Cumpărători:
Verificați clasa seismică pe Particulari.ro; negociați prețul ținând cont de costul estimativ al consolidării: 400–700 €/m².
● Asigurători/Bănci:
Lansați produse financiare dedicate, cu prime adaptate și garanții de stat pentru consolidare.
● Proprietari:
Explorați programul național de consolidare (Legea 212/2022) înainte de listare; un bloc consolidat recuperează diferența de preț în 3–4 ani, prin apreciere.
________________________________________
Concluzie
Piața imobiliară din Capitală se confruntă cu un „cutremur” înaintea unui posibil seism real: zeci de mii de locuințe depreciate, tranzacții lente și finanțare blocată.
În acest context, transparența devine factorul cheie, iar filtrul de risc seismic de pe Particulari.ro oferă, pentru prima dată, o radiografie clară a unei probleme ignorate prea mult timp.
Comentează