Noua realitate fiscală va fi mai aspră pentru români, atât din perspectiva veniturilor, cât și din cea a costurilor, iar oferta imobiliară va scădea vizibil, potrivit unui raport al ING. Piața se află într-o zonă de așteptare, iar efectele sunt deja vizibile.
„Activitatea imobiliară va rămâne scăzută în 2026, cu o îmbunătățire lentă abia din 2027”, este concluzia raportului, asumat de economistul șef al băncii, Valentin Tătaru.
Motivele stagnării
Specialiștii ING arată că 2026 va fi marcat de factori structurali: costuri ipotecare ridicate până la mijlocul anului, venit disponibil mai mic din cauza măsurilor fiscale și încetinirii economice, TVA mai mare la materiale și servicii, precum și decizii prudente ale dezvoltatorilor care amână lansarea proiectelor până când BNR va da semnalul de relaxare monetară.
Pe scurt, nu se așteaptă o prăbușire a pieței, ci un „îngheț controlat”, cauzat de combinația dintre costuri mari și cerere reticentă.
Autorizațiile de construire din 2024–2025 au fost modeste, ceea ce va duce la mai puține proiecte finalizate în 2026. Conform raportului, stocul de locuințe noi se va rări, ceea ce va pune presiune pe prețurile apartamentelor bune, cu localizare și eficiență energetică ridicate.
Piața se îndreaptă spre locuințe mici și eficiente
Raportul anticipează o schimbare a preferințelor: unități mai mici, eficiente energetic, mai ușor de construit și vândut. Cumpărătorii vor fi atenți în special la factura lunară, iar piața va migra spre:
apartamente de 2 camere sub 60–65 mp;
locuințe cu costuri minime de întreținere;
proiecte accesibile în zone semi-centrale, dar bine conectate la transport;
clădiri cu eficiență energetică ridicată.
Momentul-cheie: mijlocul anului 2026
Dacă inflația nu surprinde în sus, BNR ar putea începe reduceri de dobândă în perioada iunie–septembrie 2026, ceea ce ar relaxa creditarea ipotecară și ar stimula piața în T1–T2 2027.
Rezidențialul va fi ultimul subsector care își revine, după infrastructură și comercial.
Riscurile fiscale
În perioada 2025–2027, piața va fi afectată de cel mai agresiv ciclu de taxe din ultimii 15 ani:
TVA mai mare la materiale și servicii: standard 21%, regim redus unificat 11%, iar doar locuințele sub 120 mp și 600.000 lei beneficiază de 9% tranzitoriu;
Impozitul pe proprietate va crește semnificativ, chiar înainte de aplicarea reformei oficiale de la 1 ianuarie 2027, cu majorări estimate de 70–80% pentru apartamentele obișnuite.
Aceste măsuri fiscalizează atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii, descurajând achizițiile și reducând atractivitatea investițiilor în locuințe.
Ce se întâmplă cu prețurile
Pentru 2026, ING estimează o piață „pe plat”:
locuințele vechi neeficiente vor resimți o ușoară presiune pe scădere;
locuințele noi eficiente, în zone bune, vor menține prețuri stabile sau ușor crescătoare.
În 2027, odată cu relaxarea monetară și creșterea creditării, piața va reveni lent, în special pentru locuințe eficiente energetic și family-friendly, dacă veniturile reale se stabilizează.
Concluzia raportului: „în 2026–2027, avantajul revine cumpărătorilor – dar nu pentru mult timp”.
Pentru cumpărători, 2026 va fi un an de negociere și selecție, iar pentru dezvoltatori, un an în care „cei sănătoși financiar” vor supraviețui și vor profita primul când dobânzile scad în 2027.
Comentează