Piața imobiliară din România traversează o perioadă de blocaj. Deși prețurile locuințelor au rămas la un nivel ridicat, vânzările s-au redus semnificativ în marile orașe – București, Cluj-Napoca, Timișoara sau Brașov. Măsurile fiscale și scăderea puterii de cumpărare au frânat apetitul pentru achiziții, iar mulți români se întreabă dacă nu asistăm la formarea unei „bule imobiliare”. Economiștii consultați de antena3.ro spun însă că nu urmează o prăbușire a prețurilor, ci o transformare structurală a pieței imobiliare.
În ultimii șase ani, prețurile apartamentelor s-au dublat în Brașov și Sibiu, iar în București au crescut cu aproape 70%. Chiar și în 2025, pe fondul inflației ridicate și al creșterii taxelor, locuințele continuă să se scumpească:
La nivel național, prețurile au crescut cu 12% în ultimele trei luni.
În București, media a depășit 2.000 de euro/mp, în creștere cu 19,1% față de anul trecut.
Oferta s-a redus cu aproximativ o treime.
Adrian Negrescu: „România se transformă într-o țară de chiriași”
Consultantul economic Adrian Negrescu afirmă că nu este vorba de o bulă, ci de o schimbare profundă a pieței: “Nu cred că vorbim despre o bulă care se va sparge. Asistăm în momentul de față la o transformare pe care au suferit-o și celelalte țări din regiune, inclusiv Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia, unde prețurile au ajuns să fie mai mari cu 20-30% decât la noi în momentul de față. Noi suntem cam cu 6 luni, până la un an, în urmă în ceea ce privește schimbările din piața imobiliară. În perspectiva următoarelor luni veți vedea că numărul tranzacțiilor va continua să scadă, veți vedea că puterea de cumpărare a populației nu va mai putea acoperi această ofertă din ce în ce mai scumpă de locuințe, iar efectele pe termen mediu și lung se vor vedea într-o transformare a României într-o țară de chiriași, așa cum se întâmplă peste tot în lumea occidentală”.
Negrescu explică faptul că, pe fondul dobânzilor ridicate și al accesului dificil la credite, tot mai mulți români vor fi nevoiți să trăiască în chirie.
“Pe de o parte este efectul creșterilor de prețuri din zona construcțiilor, care vor face ca locuințele să devină din ce în ce mai scumpe, pe de altă parte este efectul enclavizării economice a României, un fenomen care generează o mișcare tot mai puternică a populației dinspre orașele mici, dinspre mediul rural spre marile orașe, unde pun presiune pe cerere, cererea de spații imobiliare, în contextul în care oferta rămâne în continuare destul de mică”, a spus acesta.
O altă tendință vizibilă este înlocuirea dezvoltatorilor locali cu fonduri de investiții internaționale. Acestea cumpără proiecte imobiliare „la cheie”, pentru a le transforma în ansambluri destinate exclusiv închirierii.
“Fondurile mari de investiții din străinătate încep să vadă România ca un jucător important, motiv pentru care cumpără din ce în ce mai mult proiecte imobiliare la cheie, pe care să le transforme în locuințe de închiriat. E o afacere profitabilă pentru ei, pentru că prețul imobiliarelor din România este mic raportat la potențialul de creștere. Altfel spus, gândesc în perspectivă și în anii următori o să vedem din ce în ce mai multe imobile construite, mai ales în zona marilor orașe, cu un caracter de închiriere”, spune Adrian Negrescu.
El anticipează o creștere temperată a prețurilor în marile orașe și o posibilă ieftinire în mediul rural, unde cererea scade constant.
Putererea de cumpărare scade, dar prețurile continuă să crească
Un studiu realizat în toamna lui 2024 arată că 33% dintre români se așteptau la o scădere a prețurilor cu peste 10% în următoarele 12 luni.
Realitatea este alta: TVA-ul crescut, dobânzile mai mari și scăderea veniturilor reale au dus la amânarea achizițiilor, însă indicele imobiliar arată noi maxime istorice în septembrie 2025.
“În contextul ăsta trebuie să punem și creșterea prețului aurului și creșterea prețurilor bunurilor imobiliare peste tot în lume și creșterea burselor de valori. Dacă ne uităm efectiv cu cât crește piața imobiliară din România este undeva la medie sau undeva sub media UE, deci cumva reducerea puterii de cumpărare și-a pus amprenta pe partea de creștere a prețurilor la bunurile imobiliare”, explică Adrian Codîrlașu, expert fiscal și președinte CFA România.
Deși cumpărătorii sunt tot mai prudenți, expertul susține că piața imobiliară românească nu va trece prin șocuri majore: “Dacă ne uităm cumva la afordabilitate, adică în ce măsură un salariu oferă posibilitatea de a cumpăra, suntem undeva aproape de minimum istoric, deci puterea de cumpărare a unui salariu din România a unei proprietăți imobiliare este printre cele mai mari dacă ne uităm în trecut. Afordabilitatea există, pentru că inflația a dus și la creșterea salariilor în lei, iar dacă transformăm aceste salarii în euro vedem că se pot cumpăra mai mulți mp decât se puteau cumpăra în anii anteriori”.
Prețurile din marile orașe – între cerere uriașă și ofertă limitată
Conform unei analize de piață, în 2012 prețul unui apartament vechi cu două camere în București era de 1.000 €/mp. În 2022, a ajuns la 1.800 €/mp, iar în 2025 a depășit 2.000 €/mp.
Gabriel Blăniță, Associate Director la Colliers România, afirmă că o scădere accentuată a prețurilor este improbabilă fără un context economic sever: “Chiar dacă la nivel național, prețurile au crescut cu circa 5% în ultimul an, similar cu media Uniunii Europene, în marile orașe evoluția apartamentelor noi a fost mult mai accelerată, în unele cazuri între 10 și 15%. Acest lucru se explică prin dinamica demografică și economică: în timp ce la nivel național populația scade, marile orașe continuă să atragă oameni, investiții și forță de muncă, ceea ce menține presiunea pe cerere”.
“Scăderea puterii de cumpărare, resimțită începând cu a doua parte a acestui an, odată ce inflația (aproape 10%) a depășit ritmul de creștere a salariilor (circa 5%), a început să tempereze cererea. Totuși, o scădere accentuată a prețurilor este puțin probabilă în absența unui scenariu economic foarte advers. Mai degrabă, ne așteptăm la o segmentare mai pronunțată a pieței rezidențiale...”, a adăugat acesta.
Blăniță mai subliniază că piața este polarizată între locuințele noi și cele vechi: “Diferența dintre locuințele nou construite, în zone bune din marile orașe, și locuințele vechi, din blocuri construite înainte de 1990, a crescut semnificativ în ultimii ani. Această divergență este rezultatul direct al raportului dintre cerere și ofertă — avem tot mai mulți cumpărători interesați de locuințele moderne și tot mai puține proiecte noi livrate în interiorul orașelor”.
În privința unei posibile „bule imobiliare”, Blăniță exclude un scenariu similar cu cel din 2008: “Piața actuală este mult mai echilibrată: creșterile de preț din ultimii ani au fost moderate, în linie cu inflația și sub evoluția salariilor, ceea ce a îmbunătățit accesibilitatea. Spre deosebire de 2008, când piața era supra-îndatorată și dependentă de credite în valută, astăzi vorbim despre un sector mai matur, finanțat prudent atât de bănci, cât și de cumpărători”.
Comentează