Premium
BCR: nu este posibilă generarea unui scadenţar care să respecte atât cerinţa de a avea rate egale şi în fiecare lună principalul să fie egal cu dobânda şi în acelaşi timp să se încadreze în numărul de luni de rambursare.
BCR, a doua cea mai mare bancă de pe piaţa locală, nu a putut să furnizeze un scadenţar în funcţie de cerinţele comisarilor Autorităţii Naţionale de Protecţie a Consumatorilor (ANPC) în care s-a cerut emiterea unui model de rambursare în rate egale, iar în fiecare lună principalul să fie egal cu dobânda.
„Pentru scenariul 1 (n.red. - scenariul ANPC) nu este posibilă generarea unui scadenţar care să respecte atât cerinţa de a avea rate egale şi în fiecare lună principalul să fie egal cu dobânda şi în acelaşi timp să se încadreze în numărul de luni de rambursare“, au explicat reprezentanţii BCR pentru ZF.
Calculele BCR
Cu toate acestea, BCR a transmis către ZF două simulări pentru cele două variante disponibile de rambursare, în rate egale şi în rate descrescătoare, pentru exemplul unui credit ipotecar în valoare de 300.000 lei, pe o perioadă de 360 de luni, în cazul unui salariu net lunar de 6.000 lei, cu un grad maxim de îndatorare de 45%. Astfel, pentru exemplul rămbursării creditului ipotecar în rate lunare egale, pentru acest caz rata lunară este de 2.197 lei, dobânda fiind de 7,98%, respectiv DAE (dobânda anuală efectivă) de 8,28%. În ceea ce priveşte ponderea dobânzii în totalul ratei lunare de-a lungul perioadei de creditare, prima rată este alcătuită dintr-o dobândă de 1.995 lei, însemnând 90,8% din rata lunară şi un principal de 202 lei. Ponderea dobânzii în a 10-a lună este de 90,3%, în a 50-a lună este de 87,3%, în luna 100 este 82,2%, în luna 150 este 75,3%, în luna 200 este 65,6%, în luna 250 este 52,1%, în luna 300 este 33,3%, iar în ultima lună este sub 1%, respectiv 0,7%.
Singurul moment în care rata este alcătuită aproape egal din dobândă şi principal este după 20 de ani din viaţa creditului. Din perspectiva sumei totale la finalul creditului ipotecar, aceasta ajunge la 790.960 lei, din care 62,1% este ponderea dobânzii, restul fiind principalul contractat iniţial de 300.000 lei. Deşi în cazul rambursării în rate egale suma finală rambursată la finalul celor 30 de ani este mai mult decât dublă, nivelul de încadrare este mai mare.
Pentru acest exemplu, rata maximă, care să reprezinte nivelul maxim de îndatorare de 45% dintr-un venit net lunar de 6.000 lei este 2.700 lei, iar în acest caz al rambursării în rate egale, rata lunară este de 2.197 lei, aceasta încadrându-se în rata maximă pe care o poate suporta clientul.
În schimb, în cazul rambursării în rate descrescătoare pentru acelaşi exemplu de credit ipotecar, având aceeaşi criterii, respectiv valoarea contractată de 300.000 lei, venit net lunar de 6.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, prima rată în cazul acestei opţiuni de rambursare este de 2.828 lei, însemnând peste rata maximă admisă de 2.700 lei, care se încadrează într-un grad de îndatorare de 45%.
Dacă acest exemplu ar fi fost un caz real, atunci clientul nu s-ar fi încadrat pentru această opţiune de rambursare.
Din punctul de vedere al scadenţarului pentru exemplul rambursării în rate descrescătoare, principalul rămâne la un nivel de 833 lei, iar rata lunară şi dobânda sunt cele care suferă modificări pe parcursul vieţii creditului. Astfel, ponderea dobânzii în prima rată lunară pentru acest exemplu de credit ipotecar este de 70,5%, în luna 10 este 70%, în luna 50 este 67,3%, în luna 100 este 63,4%, în luna 150 este 58,4%, în luna 200 este 51,7%, în luna 250 este 43,5%, în luna 300 este 28,8%, iar în ultima lună ponderea dobânzii în rata finală este 0,7%. Pe tot parcursul celor 30 de ani, valoarea dobânzii scade sub nivelul principalului puţin mai devreme faţă de varianta rambursării în rate egale, mai exact după aproape 17 ani.
În acelaşi timp, din perspectiva sumei totale care se rambursează prin această metodă a ratelor descrescătoare, aceasta este cu aproximativ 17% mai mică, dar în continuare este mai mult decât dublă. Pentru acest exemplu, suma finală ajunge la 660.097 lei, din care 360.097 lei este dobânda, însemnând o pondere de 54,6%, iar restul sumei este principalul contractat iniţial.
ANPC a cerut recalcularea ratelor
După sesizarea ANPC prin care, după scanţionarea a 11 bănci, a înaintat industriei bancare o solicitare pentru a emite noi grafice de rambursare, în care consumatorii să poată rambursa în rate egale principalul şi dobânda pe întreaga perioadă a creditelor, reprezentanţi ai industriei bancare susţin că prin scenariul invocat de ANPC nu se închide creditul în perioada de acordare şi menţionează că nu au găsit formula matematică pentru a aplica un asemenea scenariu.
ANPC a susţinut că până acum băncile au folosit practici comerciale înşelătoare privind modul de calcul al ratelor, prin care în procesul de rambursare rata era compusă, în primii ani, 25% din soldul principal de rambursat şi 75% din dobândă ANPC a amendat cu 550.000 lei un număr de 11 bănci din cauza practicilor de calcul al ratelor, iar ulterior a transmis că a încheiat verificările la alţi 8 operatori economici financiar-bancari. Cei 8 operatori economici sancţionaţi recent de ANPC sunt Exim Banca Românească, Procredit Bank, Intesa Sanpaolo, Techventures Bank (fosta Banca Comercială Feroviară), Libra Bank, CEC Bank, Garanti Bank şi Vista Bank.
Asociaţia Română a Băncilor (ARB) şi Consiliul Patronatelor Bancare din România (CPBR) au reacţionat la sancţiunile ANPC împotriva băncilor susţinând că rambursarea creditelor se poate face prin rate egale sau prin rate descrescătoare, iar clientul poate alege. Iar prin forţarea consumatorilor să folosească plata în rate egale a principalului şi a dobânzii, capacitatea lor de a accesa un credit ipotecar scade semnificativ, au mai spus ARB şi CPBR. Ulterior, ARB a revenit cu o nouă reacţie, susţinând că se alătură demersurilor băncilor de contestare a proceselor verbale de contravenţie decise de ANPC şi analizează pârghiile legale pentru corectarea acestei nedreptăţi şi tragerea la răspundere a celor responsabili.
