Premium
Balanţa începe să încline în favoarea chiriaşilor pe piaţa de birouri din Bucureşti, iar rata de neocupare ar putea ajunge la 12-13% până la sfârşitul anului
Stocul de spaţii de birouri din Bucureşti a ajuns, anul trecut, la aproape 2,7 milioane de metri pătraţi, în creştere cu 12% comparativ cu anul precedent. Alţi 700.000 de metri pătraţi ar putea fi livraţi în următorii doi ani, adică un plus de 25% la stocul actual de birouri, ceea ce va creşte competiţia pentru atragerea de noi chiriaşi, arată raportul anual lansat de compania internaţională de real estate Colliers, conform Mediafax.
Chiriaşii vor fi astfel într-o poziţie de forţă în negocieri, iar rata de neocupare este estimată să urce uşor, la 12-13%, până la sfârşitul acestui an.
Peste 365.000 de metri pătraţi au fost închiriaţi în 2019, în creştere cu aproximativ 12% faţă de anul precedent, ca urmare a expansiunii chiriaşilor existenţi, a intrării de noi chiriaşi pe piaţă sau a relocării anumitor chiriaşi în clădiri moderne de birouri. Totodată, au fost semnate contracte de închiriere pentru alţi 144.000 de metri pătraţi în clădiri care vor fi livrate în 2020 şi în anii următori.
Suprafaţa noilor spaţii de birouri livrate în 2019 a fost de aproximativ 286.000 metri pătraţi, aproape dublu faţă de cei 150.000 de metri pătraţi livraţi în 2018, dar sub estimarea iniţială a consultanţilor Colliers, de 360.000 de metri pătraţi, deoarece două proiecte mari au fost amânate pentru acest an.
Zona de Centru-Vest a Capitalei a fost, de departe, cea mai activă, cu aproape 100.000 de metri pătraţi de spaţii noi de birouri în 2019, ceea ce înseamnă peste o treime din livrări. Rămâne crescut interesul şi pentru dezvoltări office în centrul Capitalei, în zona CBD (Central Business District) sau în aria Floreasca - Barbu Văcărescu. Cel mai mare proiect livrat a fost sediul Renault, construit de Globalworth în zona de vest (47.000 mp), urmat de Business Garden Bucharest (peste 41.000 mp), realizat de Vastint, şi Expo Business Park (peste 38.000 mp), din zona Piaţa Presei-Expoziţiei, dezvoltat de Portland Trust.
În afara Bucureştiului, în 2019 au fost livrate proiecte totalizând 94.000 de metri pătraţi, trei sferturi fiind clădiri construite în Cluj-Napoca (37.000 mp) şi în Timişoara (35.000 mp), urmate de Braşov (15.000 mp) şi Iaşi (7.000 mp). Anul acesta stocul de spaţii de birouri este estimat să crească cu 150.000 de metri pătraţi în cele patru oraşe.
2020 se anunţă un an bun pentru piaţa de birouri, consultanţii Colliers estimând o cerere în jur de 320.000 de metri pătraţi, dintre care 120.000 de metri pătraţi suprafaţă netă. La fel ca în anii trecuţi, companiile de IT şi cele de servicii financiare vor fi principalii vectori ai cererii şi în 2020.
”Valul de livrări din 2019 se reduce anul acesta la 200.000 de metri pătraţi, dar cu o revenire spectaculoasă în 2021, când dezvoltatorii promit aproximativ 500.000 de metri pătraţi, un maxim istoric. Astfel, creşte competiţia între dezvoltatori, dar şi între aceştia şi proprietarii de clădiri moderne, care au pierdut prin relocări, doar anul trecut, chiriaşi care ocupau 140.000 de metri pătraţi. Chiriaşii vor fi cei care se vor bucura de oportunităţi, pentru că Bucureştiul începe să devină o piaţă a chiriaşilor de clădiri de birouri. Va creşte competiţia pentru atragerea de noi chiriaşi, inclusiv în detrimentul proprietarilor de clădiri mai vechi, unele aflate în poziţii foarte bune, dar care au fost construite de dezvoltatori fără experienţă şi care nu au investit în îmbunătăţiri tehnice. Rata de neocupare ar putea ajunge la 12-13%, în creştere faţă de 10,5% în 2019”, explică Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory Colliers International.
Chiriile pentru birouri se menţin relativ stabile, la 18 euro pe metru pătrat în Bucureşti în clădirile premium din cele mai bune zone (şi o medie în zona a 14 euro pe metrul pătrat), respectiv între 11 – 14,5 euro pe metru pătrat în alte centre din ţară. România are un randament investiţional de 7% pentru cele mai bune clădiri de birouri (cu potenţial să coboare în 2020), în timp ce în ţările din regiune randamentele se situează chiar şi cu 3 puncte procentuale mai jos: 4% în Praga, 4,5% în Varşovia şi 5% în Budapesta.
Din perspectiva proprietarilor, normalizarea activităţii se realizează într-un moment în care livrările încetinesc, 2020 având programate livrări de aproximativ 200.000 metri pătraţi. 2021 arată însă mult mai aglomerat, promisiunile dezvoltatorilor totalizând aproximativ jumătate de milion de metri pătraţi în noi suprafeţe închiriabile. Având în vedere realităţile pieţei, consultanţii Colliers se aşteaptă ca o mare parte din aceste livrări programate în 2021 să fie amânate, mai ales dacă dezvoltatorii nu vor reuşi să găsească chiriaşi ancoră.
Investiţiile în clădirile de birouri din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar, în prezent, principalii diferenţiatori ţin de calitate. Dezvoltatorii imobiliari acordă o atenţie sporită mediului înconjurător prin dezvoltarea de proiecte sustenabile, eficiente din punct de vedere al consumului de energie şi apă, pentru care obţin certificări verzi care atestă niveluri tot mai înalte, potrivit specialiştilor.
