Piața rezidențială din București a început anul 2026 cu o scădere semnificativă a numărului de tranzacții cu apartamente. În primele două luni ale anului, volumul tranzacțiilor a fost cu 18,6% mai mic comparativ cu aceeași perioadă din 2025, în timp ce în județul Ilfov declinul a fost de 10,9%.
Scăderea vine după un an 2025 în care volumul total al tranzacțiilor în zona metropolitană București–Ilfov a coborât deja cu 8,5% față de 2024, ajungând la 55.297 de unități. În același timp, prețurile locuințelor noi au continuat să crească, atingând o medie de aproximativ 2.500 de euro pe metru pătrat, în creștere cu circa 20%.
„Ceea ce vedem acum în piață este consecința unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în așteptare și peste un cadru de reglementare în schimbare”, explică Oana Popescu, Head of Residential în cadrul Crosspoint Real Estate, Asociat Internațional al Savills în România. „Proiectele rezidențiale pe care le preluăm din faza de concept reflectă o abordare din ce în ce mai selectivă a dezvoltatorilor. Vorbim despre mai puține unități, mai bine poziționate, cu un produs calibrat pe segmentele care absorb mai bine presiunea pe costuri. Această evoluție s-a reflectat și în mixul nostru de portofoliu, care s-a deplasat clar spre middle-high și premium, segmente care împreună reprezintă acum 80% din activitatea noastră de consultanță rezidențială”.
Autorizații puține și un pipeline limitat
Piața rezidențială a intrat în 2026 cu cel mai limitat pipeline din ultimii cinci ani. În 2025 au fost emise doar 4.013 autorizații de construire în zona București–Ilfov. Deși indicatorul a crescut cu 5% față de 2024, avansul rămâne marginal în raport cu deficitul acumulat în ultimii ani, conform Profit.
În același timp, livrările de locuințe noi au crescut cu aproximativ 2% anul trecut, până la 17.293 de unități finalizate în București și Ilfov. Creșterea a fost influențată și de schimbările fiscale, deoarece cota redusă de TVA de 9% a fost condiționată, din august 2025, de livrarea apartamentelor până la finalul anului, determinând dezvoltatorii să accelereze construcțiile.
Intrarea în vigoare a Legii 207/2025 ar putea avea însă un impact asupra dezvoltărilor viitoare. Proiectele care se bazau pe vânzări off-plan pentru finanțarea construcțiilor ar putea întâmpina dificultăți, iar unele dezvoltări planificate ar putea fi amânate.
„2026 este un an de recalibrare, nu de criză. Cumpărătorii care înțeleg că oferta nouă va rămâne limitată în următorii doi ani și că prețurile în interiorul Bucureștiului nu vor înregistra scăderi structurale au la dispoziție o fereastră de decizie înainte ca presiunea pe ofertă să devină și mai vizibilă. Piața s-a maturizat, iar decizia de cumpărare a devenit mai rațională, orientată spre costul total și calitatea pe termen lung, iar aceasta este o evoluție sănătoasă pentru toți participanții implicați", a declarat Valentin Neagu, Managing Director al Crosspoint Real Estate.
Mai multe locuințe ar putea fi livrate în 2026
În ciuda scăderii tranzacțiilor, livrările de locuințe ar putea crește în acest an. Aproape 17.300 de locuințe au fost finalizate în 2025 în București-Ilfov, cu 1,8% mai multe față de 2024, potrivit Institutului Național de Statistică.
Pentru 2026 sunt estimate peste 20.500 de locuințe noi, ceea ce ar însemna o creștere de aproximativ 18,5% față de anul precedent. Zona de nord a Capitalei va rămâne principalul pol de dezvoltare, cu peste 8.500 de unități estimate pentru finalizare.
„Contrar părerii generale, în București și împrejurimi sunt semnificativ mai multe locuințe aflate în dezvoltare comparativ cu în urmă cu 12 luni, chiar dacă am identificat și zone și segmente de piață unde oferta este redusă. Prețurile vor continuă să crească ca medie și în 2026, însă există numeroase proiecte noi cu o strategie greșită de poziționare, inclusiv așteptări nerealiste privind prețurile de tranzacționare, unde este necesară o reajustare și regândire a planurilor de business”, a declarat Andrei Sârbu, CEO SVN Romania.
Costurile de construcție cresc mai rapid decât în restul Europei
Presiunea asupra pieței vine și din creșterea costurilor de construcție. Datele Eurostat arată că România a înregistrat una dintre cele mai mari creșteri din Europa pentru clădiri rezidențiale noi, de aproximativ 9% în 2025, comparativ cu o medie de aproximativ 1% la nivelul Uniunii Europene.
În același timp, contextul macroeconomic rămâne dificil, cu o inflație medie de 7,3% în 2025, cea mai ridicată din UE, un salariu mediu net de aproximativ 1.120 de euro și o rată a șomajului în creștere, până la 6%.
Achiziția unui apartament în București necesită în prezent echivalentul a șapte până la nouă ani de venit mediu net.
Cererea rămâne solidă în marile orașe
Chiar dacă livrările și tranzacțiile au scăzut ușor în 2025, volumul vânzărilor rămâne cu aproximativ 20% peste media perioadei pre-pandemie. În București, scăderea cererii a fost mai pronunțată decât media națională, dar Capitala continuă să concentreze majoritatea proiectelor noi.
„Chiar dacă tranzacțiile s-au redus ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă. De fapt, 2025 a fost un an cu ritmuri diferite: a început mai lent, a accelerat în vară - inclusiv pe fondul majorării TVA - și s-a stabilizat spre final. Pe fondul dobânzilor ridicate, al inflației și al presiunilor asupra veniturilor reale, cumpărătorii au început să se adapteze la noile condiții, iar achizițiile prin credit ipotecar au ajuns la aproximativ 58% din total. În plus, indicele Eurostat privind intenția de cumpărare a unei locuințe rămâne peste nivelurile pre-pandemie, ceea ce indică o cerere încă solidă”, explică Gabriel Blăniță, Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.
Perspective pentru următorii ani
Consultanții imobiliari estimează că piața rezidențială va rămâne relativ stabilă, iar diferența dintre cerere și ofertă va continua să susțină o creștere moderată a prețurilor, mai ales în zonele centrale și în segmentul premium.
„Pe termen lung, piața rezidențială are baze solide, având în vedere că România se confruntă cu una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare a locuințelor din Uniunea Europeană. Pentru ca prețurile să scadă semnificativ ar fi nevoie de o înrăutățire clară a situației de pe piața muncii, cu pierderi importante de locuri de muncă și o perioadă prelungită de scădere a veniturilor reale - un scenariu pentru care, în prezent, nu există semnale puternice. În 2026 este mai probabil să vedem o evoluție echilibrată, cu șanse de revenire în a doua parte a anului, dacă economia se stabilizează și costurile creditelor încep să scadă”, conchide Gabriel Blăniță.
Comentează