O temă sensibilă privind urbanismul din București se află în procedura transparenței decizionale. Este vorba despre Regulamentul Comisiei Tehnice de Circulație (CTC), organizate la nivelul PMB. Aceasta fusese desființată anterior de către fostul primar general, Nicușor Dan, care spera că dispariția forului va genera, în mod retroactiv, și anularea avizelor deja acordate, ipoteză imposibilă din punct de vedere constituțional. În acest context, actualul edil, Stelian Bujduveanu, a inițiat demersurile pentru reînființarea acestui organism, chemat să analizeze documentațiile de urbanism cu posibil impact asupra circulației. De aceea, am cerut punctul de vedere al Președintelui Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă – FIDES, Constantin Sebeșanu.
SPS: Domnule Sebeșanu, cum vedeți propunerile înaintate de primarul interimar și arhitectul-șef al Capitalei, privind noul regulament al CTC?
CS: Cu speranța unui parteneriat onest și principial între autoritatea locală, mediul de afaceri și cetățeni. În fond, avem același obiectiv: analiza corectă a proiectelor, spre binele comunității. Din păcate, blocajul creat de suspendarea activității acestei Comisii a determinat multă insecuritate în rândul investitorilor, ducând chiar la relocarea unor dezvoltări către alte orașe sau chiar alte țări.
SPS: Ce rol credeți că va avea reînființarea Comisiei pentru dezvoltarea urbanistică din București?
CS: Singurul rol pe care trebuie să îl aibă este analiza tehnică – după cum îi spune și numele – a documentațiilor supuse aprobării. De aceea trebuie să subliniem caracterul eminamente tehnic al CTC, adică un for al specialiștilor, care să aplice prevederile impuse de legislație pe subiectul circulației. În mod evident, viziunea urbanistică este apanajul PUG (Planului Urbanistic General), pe care îl așteptăm cu toții de mult timp. În acest viitor PUG se va vedea strategia dezvoltării celui mai mare oraș al țării. Însă până atunci, este imperativ ca viitoarea Comisie să abordeze exclusiv chestiunile care privesc direct traficul și siguranța rutieră.
SPS: În acest sens, ați depus observații în cadrul procedurii transparenței decizionale?
CS: Sigur că da. Am avut chiar reprezentanți care au participat la ședința publică. Aceștia au explicat și argumentat poziția FIDES, care solicită, în primul rând, un proces de autorizare transparent și predictibil, cu termene și obligații clare ale partilor, precum și sancțiuni efective pentru nerespectarea acestora, aplicabile în mod echitabil atât beneficiarilor, cât și autorității publice.
SPS: Ce înseamnă, practic, această cerere?
CS: Vă ofer un exemplu cât se poate de simplu. Propunerea inițiatorilor vizează extinderea atribuțiilor unei direcții printr-un regulament de funcționare al altei entități, în cazul nostru împuternicirea DGUAT prin actul aflat în dezbatere, privind CTC. Mai precis, Direcția Generală Urbanism și Amenajarea Teritoriului (DGUAT), care are atribuții legitime conform legii, generale în ceea ce privește PUG-ul, PUZ-urile, și limitate pentru PUD-uri și alte documentații, ar putea formula puncte de vedere cu privire la cele din urmă. Or, dincolo de problema de fragilitate legală, care poate atrage contestații în instanța de contencios, și deci întârzia demararea activității CTC, Arhitectul-Șef al Municipiului București, care conduce sau coordonează DGUAT, este deja membru în Comisia Tehnică de Circulație, astfel încât punctul său de vedere va fi formulat și expus în cadrul acestui for, mai ales prin poziția sa de vicepreședinte.
Șebeșanu: Noi susținem debirocratizarea
SPS: Deci susțineți tot ideea debirocratizării?
CS: Pe scurt, da. În acest sens, am propus termene precise. De pildă, menționarea expresă ca lipsa propunerilor, comentariilor, pozițiilor din partea unor membri ai Comisiei în termenul de 5 zile lucrătoare prevăzut în proiect să conducă la decăderea din dreptul de a formula ulterior puncte de vedere pentru documentația aflată în analiză. La fel și în cazul altor instituții. Considerăm, în primul rând, că lista instituțiilor către care CTC poate solicita opinii trebuie să fie una clară și exhaustivă. Dar dacă, prin absurd, o documentație, prin specificul ei, reclamă și poziția altor entități administrative, neincluse în listă, aceasta trebuie reglementată precis, pentru a nu risca prelungirea nejustificată a procedurii și a nu afecta predictibilitatea procesului. În fond, lipsa de claritate a listei instituțiilor care trebuie consultate poate conduce la întârzieri sau chiar abuzuri, prin solicitarea arbitrară a unor puncte de vedere numai pentru anumite proiecte, în timp ce alte proiecte pot fi aprobate fără.
SPS: Cum ar reduce aceste propuneri timpul de analiză?
CS: Prin termene clare. Atât în interiorul activității CTC, cât și al mecanismului de solicitare a punctelor de vedere de la alte direcții/instituții. Vorbim despre necesitatea unei perioade de timp rezonabile pentru transmiterea acestora, astfel încât, în lipsa respectării termenului, cererea să fie soluționată fără documente de poziție, pentru a evita blocarea procesului de avizare. Același principiu trebuie să se regăsească și în fluxul corespondenței. Solicităm stabilirea unui termen clar pentru întocmirea și transmiterea adreselor de clarificare de către secretariatul CTC, calculat de la data solicitării (de exemplu, maximum 2 zile lucrătoare), cu comunicarea simultană către beneficiar a conținutului și a calendarului procedural. În afaceri, timpul este foarte important și v-am mai relatat cazuri în care din cauza birocrației unele proiecte au fost anulate, generând pierderi nu doar pentru investitori, ci și pentru bugetul de Stat, pentru autoritățile locale, pentru angajați și economie, în general.
SPS: Să înțeleg că aveți rezerve din cauza experiențelor anterioare?
CS: Din păcate, da. Noi punem accent pe intergitate și loialitate. Interesele noastre nu sunt divergente față de ale administrației și ale comunității locale. Dacă vorbim strict despre dezvoltări imobiliare sau de afaceri, membrii FIDES și-au asumat datoria morală față de viitorii clienți, să ofere spații sustenabile, accesibile și financiar, dar și operațional. De aceea considerăm că adoptarea propunerilor noastre va asigura conformarea acestui regulament cu prevederile legale, va consolida caracterul tehnic al Comisiei, va spori transparența și va scurta durata procedurilor, asigurând un cadru previzibil și echitabil pentru toți participanții.
SPS: Care ar fi rezultatul implementării acestor observații, făcute de FIDES proiectului, pentru bucureșteni?
CS: Răspunsul e simplu: locuințe mai ieftine și antrenarea industriilor de pe orizontală. Iar pentru Stat, mai multe taxe și impozite colectate. Tot ceea ce vă spun sunt lucruri verificate de organisme internaționale de prestigiu. Banca Mondială, de pildă, trage un semnal de alarmă în Raportul Business Ready 2024. Vă citez: „înainte de a solicita o autorizație de construire, antreprenorii din România trebuie să obțină avize separate și verificări ale documentației proiectului lor, petrecând în medie peste patru luni cu acest proces. În multe orașe, avizele pre-construire reprezintă sursa celor mai mari întârzieri în procesul de autorizare a construcțiilor.” Și completez. De la media de 4 luni documentația, care pentru un proiect serios înseamnă cel puțin dublu, adică 8 luni, întârzierea impactează, în cascadă, toate etapele unui proiect, întârziindu-l și cu câțiva ani. Rezultatul? Suntem pe ultimul loc în Europa la procentui persoanelor care trăiesc în case supraaglomerate, iar tendințele negative se accentuează. În 2023, România înregistra 40% din populație în această categorie, față de media europeană de doar 16,8%. Plus că oferta scăzută față de cerere înseamnă și prețuri mai mari pentru beneficiarii finali.
SPS: Puteți garanta o scădere a costurilor pe metru-pătrat, pentru apartamentele noi?
CS: Cu toată sinceritatea: în medie, economiile ar putea ajunge la aproximativ 10% pe an din costurile totale, iar cum un proiect rezidențial durează în general 2–3 ani, aceasta se traduce într-o reducere cumulată de până la 30%. Economiile se vor reflecta parțial și în prețul final al locuințelor, deoarece un dezvoltator care își reduce costurile de finanțare poate oferi un preț mai competitiv. În plus, creșterea ofertei de apartamente, ca urmare a autorizării mai rapide, va echilibra piața și va pune presiune pe scăderea prețurilor. Deci da, vorbim despre o șansă mare de ieftinire, și deci, de accesibilitate. În ultimii 5 ani, am asistat la un dezastru în București. Chiar dacă firmele au vândut mai scump, riscurile lipsei de predictibilitate au fost foarte costisitoare: investiții blocate, finanțări pierdute, insolvențe sau chiar falimente. Dacă vom avea transparență și corectitudine din partea autorităților, toată lumea va avea de câștigat.
Comentează