Premium
Ultimele statistici economice realizate de experții în Real Estate indică o scădere a tranzacțiilor imobiliare din Capitală, cu 13,5% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Cercetarea realizată de Storia se bazează pe cifrele ANCPI și INS, confirmând efectele blocajului edilitar al ultimilor 3 ani. Îngrijorător este că aceste date pot fi privite ca un exemplu cu risc de generalizare, odată ce legislația privind amenajarea teritoriului și urbanismul, aflată pe circuitul parlamentar, ar fi aprobată în actuala formă, ignorând semnalele de alarmă venite din piață.
Deja o mulțime de reprezentanți ai industriilor direct și indirect afectate de proiectul Ministerului Dezvoltării, printre care Asociația Oamenilor de Afaceri din România, Asociația Investitorilor de Real Estate din sau patronatele din construcții, au solicitat coaliției de guvernare, reprezentate de Marcel Ciolacu și Nicolae Ciucă, să nu permită adoptarea textului cu profunde valențe neconstituționale. Aceștia indică vulnerabilitățile majore de neconstituționalitate și de încălcare a unor principii fundamentale precum garantarea proprietății, neretroactivitatea aplicării legii, descentralizarea sau autonomia locală.
Iar ceea ce reiese din scrisorile deschise sau dezbaterile cu presa organizate în ultima vreme este că dezastrul economic și fiscal produs de administrația Bucureștiului, însemnând reducerea cu 7% a contribuției Capitalei la PIB și echivalând cu jumătate din deficitul bugetar, se poate extinde și la nivel național, lăsând drepturile constituționale și legitime la aprecierea unor funcționari sau aleși locali, pe modelul patentat abuziv de municipalitatea celui mai mare oraș.
În acest context, am cerut explicații chiar de la sursă, adică reprezentanților AREI (Asociația Investitorilor de Real Estate din România), încercând să înțelegem cum ar fi posibil ca modelul patentat de coaliția PNL-USR-PMP din Capitală să fie extins pe întreg teritoriul național, afectând toată economia țării. Astfel, am aflat că cel puțin 4 puncte din proiectul inițiat de ministrul liberal al Dezvoltării, Adrian Veștea, ridică serioase probleme nu doar pentru mediul de afaceri, ci și pentru oamenii obișnuiți:
Prima temă de alertă pe care ne-au explicat-o experții AREI este legată de obligația neretroactivității legii, în scopul asigurării predictibilității.
Conform acestora, prevederile art. 263, 267 și 372 încalcă vădit un principiu universal, conform căruia o lege poate produce efecte doar pentru viitor, iar riscurile formei actuale sunt multiple. Efectul în cazul companiilor constă în pagube uriașe, urmate de ieșirea de pe piață, iar în cazul familiilor constă în falimentul personal.
În ambele cazuri, această lipsă de predictibilitate va continua să afecteze enorm industriile conexe și de pe orizontală, va gripa circuite financiare, va continua să scadă încasările la buget și apetența diverselor firme, din diverse industrii, de a se loca în România.
Argumentația este simplă: Odată pornit un proiect de investiții, acesta trebuie să se supună regulilor de la momentul depunerii cererii de eliberare a certificatului de urbanism. Situația actuală, în care unele administrații interpretează abuziv elemente de jurisprudență, a condus la exemple absurde, în care investitori mari sau persoane fizice, să aloce bugete, să contracteze împrumuturi, să demareze activități în scopul eliberării autorizației, iar din cauza suspendării unor reglementări normative, precum PUZ, întregul demers să fie falimentat, fără ca aceștia să aibă vreo vină sau vreun control.
Al doilea semnal de alarmă ține de limitarea dreptului de proprietate și confiscarea mascată.
Conform actualelor reglementări (L24/2007, art. 18 aln. 9), inventarierea spațiilor verzi se face exclusiv pe domeniul public, însă prin art. 147 din Codul urbanismului se elimină această prevedere, legitimând o nouă formă de naționalizare. Or, pe lângă riscul de neconstituționalitate, care va genera un număr uriaș de procese, aglomerarea instanțelor și haos administrativ, problema spațiilor verzi va rămâne, la fel ca și azi, nerezolvată. Asta pentru că, în conformitate cu legislația actuală, inventarierea spațiilor verzi – din păcate nerealizată deloc în București, de pildă – se poate face pe terenuri aflate în proprietatea publică, tocmai pentru a fi întreținute de autoritățile administrative și a fi cu acces public. Toate investițiile imobiliare trebuie oricum să respecte procentele de spații verzi din autorizații, însă acestea nu trebuie inventariate, întrucât ar limita dreptul constituțional la proprietate.
Mai mult, ar semăna cu o „naționalizare în beneficiul obștesc”, prin asigurarea accesului general al publicului pe proprietăți private. În această variantă, afectați nu ar fi dezvoltatorii, ci proprietarii (beneficiarii) finali ai dezvoltărilor sau proprietarii care și-au edificat singuri o locuință familială, în ambele cazuri suprafețele trecute de un funcționar ca spații verzi, la ei în curte, fiind accesibile publicului. Declararea unui teren construibil aflat în proprietate privată ca spațiu verde trebuie să se poată face EXCLUSIV prin parcurgerea procedurii de expropriere.
În lipsa exproprierii (singura modalitate prin care un teren proprietate privată se transformă în teren proprietate publică), nimeni nu se poate aștepta ca proprietarii privați să poată fi forțați să amenajeze spațiile verzi, în timp ce autoritățile publice dețin vaste terenuri care stau abandonate de 30 de ani. Simpla declarare a unei proprietăți private construibile ca spațiu verde NU va ajuta la crearea de spații verzi. În PUG-ul Capitalei, spre exemplu, există suprafețe extinse de teren declarate ca spații verzi, dar care în realitate sunt doar maidane, terenuri neamenajate, devenite gropi de gunoi ad-hoc. Dacă un om își cumpără un teren pentru a-și face o casă, e absurd ca după ce se împrumută, economisește, planifică, să constate că terenul său a fost inventariat ca spațiu verde, deci inutilizabil și cu valoare de piață zero.
Al treilea atac pe care proiectul îl dă principiilor de drept.
Solicitările urbaniștilor, societății civile și mediului de afaceri au fost ignorate din nou, prevederile art. 76 încălcând principiile descentralizării și autonomiei locale. Astfel, investitorii au explicat de ce documentațiile PUZ trebuie să fie de competența Primăriilor de sector. Asta pentru că sistemul actual este nefuncțional, fapt dovedit de statistică: în ultimii 3 ani nu s-a aprobat niciun proiect PUZ de către Consiliul General, drept urmare mari companii internaționale și-au anunțat reducerea sau încetarea operațiunilor în România. Sistemul actual nu respectă nici descentralizarea, nici autonomia, lăsând competența pentru reglementări locale (de sector) la nivelul superior (al Capitalei). În plus, sistemul anulează regula reprezentativității politice democratice, prin faptul că reprezentanți ai partidelor din organizații ale unor sectoare decid asupra modelului de dezvoltare al altor sectoare, fără ca sensul și spiritul mandatului să fie respectat.
Ultima temă este una exclusiv morală: dezvoltatorii susțin că intrarea în legalitate a clădirilor edificate fără documente nu trebuie făcută niciodată, acestea trebuind desființate.
Amendamentele transmise pentru articolele 262 și 295 susțin că derogările trebuie date exclusiv în situațiile unde beneficiarul autorizației nu este culpabil și unde edificarea s-a realizat în temeiul și respectând prevederile autorizației de construire. Dincolo de latura justeții, a dreptății, persoana afectată de incompetența administrației va acționa în judecată autoritatea emitentă a autorizației, pentru despăgubiri, iar după ani de procese, va primi sume uriașe, din banii publici aflați în bugetul local.
În realitate, problema este că, în practică, există cazuri când o autorizație de construire a fost anulată, exclusiv din vina emitentului (autoritatea locală), iar beneficiarul este păgubit și nu poate intra în legalitate, deși a îndeplinit toate imperativele prevăzute de lege. Confuzia voită din actualul text amestecă pe constructorii de bună credință, care au edificat în baza legii și a documentelor legale, cu cei care nu au respectat autorizația, interzicându-le tuturor să intre în legalitate, deși spețele sunt complet diferite.
Un exemplu din practică: o familie vrea să își ridice o casă, obține certificat de urbanism, apoi completează dosarul pentru eliberarea autorizației de construire cu toate documentele necesare, iar ulterior primește respectiva autorizație de la primărie. După ce cheltuiește și termină clădirea, respectând integral toate prevederile autorizației, se constată că 10mp din terenul pe care și-a ridicat casa, se află în raza de 100 de metri din jurul unui monument.
Așadar, din neglijența unui funcționar, pentru autorizație nu i s-a cerut avizul de la Ministerul Culturii, ceea ce duce la anularea autorizației, din motive care nu țin de actul de voință sau de buna credință a beneficiarului. Soluția este ca pentru acest gen de situații, unde nu s-au comis ilegalități, este posibilitatea de a intra în legalitate, în schimbul unei taxe suplimentare, care să reflecte proporțional lipsa de vină a solicitantului.
În lumina acestor explicații, devine evident că decizia politică va trebui să cântărească riscurile majore la care s-ar supune România, adoptând o astfel de legislație păguboasă.
Deja în urma blocajului din București există voci care au acuzat subminarea economiei naționale, mai ales că afectarea bugetului nu lovește doar în fondurile pentru sănătate sau educație, ci și în stabilitatea sistemului de pensii, câtă vreme ascensiunea șomajului produs de concedierile din construcții înseamnă reducerea contribuțiilor plătite la fondul de asigurări sociale. Rămâne de văzut în ce măsură toate riscuri ce planează asupra țării, urmare a formei propuse de ministrul liberal al Dezvoltării, vor găsi rezolvare în coaliție, mai ales dacă efectele dezastruoase ale abuzurilor comise în Capitală s-ar oficializa și generaliza în toată România.
